OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日(rì)的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目出(chū)租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发(fā)事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的(de)原因(yīn)，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着(zhe)二级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也(yě)得到一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价(jià)格(gé)是不(bù)是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的(de)投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披(pī)露的张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级(jí)市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)的信心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过(guò)了91是质数吗，95是质数吗不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一(yī)时间(jiān)即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和(hé)核实工作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户(hù)，租(zū)赁意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。<91是质数吗，95是质数吗/p>

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的调租(zū)和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户(hù)退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有(yǒu)所(suǒ)好(hǎo)转。在看(kàn)到出(chū)租(zū)率(lǜ)下(xià)滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等(děng)方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的(de)面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的(de)发(fā)展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但是这和(hé)我们(men)在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的(de)相比(bǐ)，只能(néng)算(suàn)是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化(huà)解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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