5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大(dà)之列。但(dàn)考虑wwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机会，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，wwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的(de)净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依(yī)然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估(gwwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语ū)值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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