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小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式trong>

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)流动(dòn小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式g)人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么(me)当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国(guó)地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的(de)县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大(dà)。