OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此(cǐ)前(qián)几(jǐ)日(rì)的(de)下(xià)跌走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影(yǐng)响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大(dà)园项目(mù)出租(zū)率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致二(èr)级市(shì)场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业(yè)内(nèi)人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出(chū)于风(fēng)险规避(bì)的(de)原(yuán)因(yīn)，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流(liú)出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二(èr)级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流(liú)没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披(pī)露的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市场价(jià)格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人(rén)就相关(guān)事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明(míng)，市(shì)场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线(xiàn)上(shàng)和线(xiàn)下的(de)扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团队表示(shì)了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同(tóng)谈判(pàn)中(zhōng)的储备租(zū)户正常(cháng)转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的(de)第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还(hái)是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为(wèi)实际(jì)租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我(wǒ)kind用法固定搭配，kind用法总结们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在(zài)短期内完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末也有将近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的(de)空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直以来(lái)都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作(zuò)了一定(dìng)的资(zī)源调配和倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租(zū)户的分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身需(xū)求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资(zī)产的管理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非(fēi)常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和(hé)它(tā)未来的发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些突(tū)发情况需要(yào)解(jiě)决(jué)，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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