万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达为了(le)收回钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处(chù)置(zhì)主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人(rén)也被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘(mì)高(gāo)端的(de)姿(zī)态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格(gé)，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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