2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时(shí)，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(m健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗ó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时(shí)间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟(chí)交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的(de)工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开(kāi)发(fā)时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首(shǒu)付款由(yóu)第三(sān)方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误(wù)后签订首(shǒu)付(fù)交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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