文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的(de)资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的(de)住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利(lì)分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房(fáng)企资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qi凝神静气的意思，凝神静气的意思解释án)藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国(guó)家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房(fáng)地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全(quán)社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要(yào)在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需(xū)和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(j凝神静气的意思，凝神静气的意思解释iāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机(jī)制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八凝神静气的意思，凝神静气的意思解释门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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