5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地(dì)产的(de)配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的(de)是保利(lì)发(fā)展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级(jí)市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不(bù)代表没有东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩(jì)出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗)确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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