饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房源客(kè)源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事(shì)人(rén)负担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经(jīng)纪服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明(míng)码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)成本较高、交易周期(qī)较长，具(jù)有非(fēi)常强的(de)专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民(mín)造成额外的(de)负担，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场(chǎng)交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市场交易行(xíng)为(wèi)及(jí)其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是(shì)房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的(de)意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的(de)一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目(mù)前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最(zuì)早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关(guān)于房地(dì)产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按(àn)成(chéng)交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更(gèng)新后的(de)收(shōu)费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商(shāng)同(tóng)意(yì)，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服(fú)务过程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机构在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大(dà)伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向交(jiāo)易(yì)当事人出(chū)具(jù)收费清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平的房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部(bù)门采取约谈等综合措施(shī)进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门(mén)会(huì)同有关部门依法查处(chù)不按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家企业信用(yòng)信息黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看(kàn)各城市(shì)落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上(shàng)下(xià)家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购房者黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅来(lái)承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能会利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基(jī)础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操作的透明(míng)度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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