OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技(jì)的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格(gé)有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近(jìn)几个(gè)交易(yì)日二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前随(suí)着二(èr)级(jí)市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面(miàn)等(děng)多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不(bù)少产(chǎn)品年(nián)内二(èr)级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含(hán)收(shōu)益率高的产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江园区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终还是(shì)落到租金(jīn)收(shōu)入(rù)受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执(zh嫦娥二号拍到外星人已经证实í)行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线(xiàn)下的(de)扩募(mù)说明会上，运营团(tuán)队(duì)表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化(huà)后，项目出(chū)租(zū)率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场(chǎng)各(gè)方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料(liào)未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的(de)同区(qū)域的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人(rén)有那么(me)多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能(néng)得到(dào)解嫦娥二号拍到外星人已经证实决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的(de)短期低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没(méi)有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也(yě)作(zuò)了(le)一定的(de)资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一(yī)些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些(xiē)，单价(jià)也贵一(yī)些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一(yī)些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资(zī)产的(de)管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合(hé)营销方面能(néng)更加充分发(fā)挥(huī)协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在(zài)管资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业(yè)空间资产上市(shì)平台目标的(de)坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突(tū)发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们(men)在张江科学(xué)城(chéng)这三十(shí)年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能(néng)算(suàn)是一个(gè)非常(cháng)小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化解当前(qián)突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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