5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的(de女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束)首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎(hū)在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示(shì)，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识(shí)的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大(dà)的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需(xū)要(yào)有一定的(de)政策(cè)出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高(女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束gāo)，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信用问题(tí)或者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低(dī)的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的(de)盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心(xīn)地(dì)去(qù)等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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