万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是(shì)中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的(de)是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本(běn)的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过(guò)错，人(rén)民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查(chá)封，同(tóng)时可(kě)以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵？

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　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万(wàn)的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

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　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国(guó)安坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次(cì)列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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