文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入(rù)了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑是对(duì)内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房(fá宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思ng)地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值占股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独(dú)立(lì)的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不(bù)能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)可购(gòu)宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为(wèi)合同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持(chí)。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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