5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比(去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高(gāo)的(de)是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗dì)96位(wèi)。对比去年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的行业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家上(shàng)海区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于调整的(de)过程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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