5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方(fāng)国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。厦门是几线城市呢>

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报(bào)，变化(huà)之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(厦门是几线城市呢yú)的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这(zhè)样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归(guī)来(lái)后日(rì)成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85厦门是几线城市呢％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对其布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修复(fù)更(gèng)明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的(de)压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房地(dì)产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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