导读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模(mó)缩(suō)小，一人户(hù)、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有统计数(shù)据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会(huì)占据(jù)两套房，在(zài)高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低(dī)于(yú)15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济(j武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义ì)工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的(de)是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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