导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资(z诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子ī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市(shì)场会(huì)如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合风(fēng)险普查(chá)工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据(jù)有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需(xū)要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞(páng)大(dà)流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其中一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子益明显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调(diào)查的(de)是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子