文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开(kāi)发(fā)商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度(dù)有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花(huā)制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发(fā)商在(zài)预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的(de)资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付(fù)，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才(cái)可(kě)预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入银(yín)行专门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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