导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数(shù)据，我们(men)根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户(hù)购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入城市(shì)的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民(mín)户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的(de)流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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