文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在(zài)项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住(zhù)房市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的(de)福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。预售制(zhì)的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独(dú)立(lì)的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同(tóng)和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继(jì)续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通过(guò)这些方式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国(guó)采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第(dì)三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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