OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘(pán)继(jì)续(xù)延(yán)续此前几日的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入(rù)基础设(shè)施资产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业(yè)内(nèi)人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着二级市(shì)场价(jià)格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招(zhāo)商(shāng)，平(píng)稳过(guò)度对经营现金流没(méi)有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类资(zī)产就回(huí)调(diào)不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租(zū)金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季(jì)报(bào)中披(pī)露的张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率下降事项，一(yī)度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二(èr)级市(shì)场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了(le)对张江光大(dà)园项目的信心，预(yù)计签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租(zū)率将(jiāng)得(dé)到回(huí)升(shēng)。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原始权益人(r充电宝100wh等于多少毫安én)相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然(rán)确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积(jī)超过了(le)2万(wàn)方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定(dìng)充电宝100wh等于多少毫安要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的(de)空置率为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来(lái)都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的(de)大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出(chū)租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作(zuò)了一(yī)定的资(zī)源(yuán)调配(pèi)和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦(shà)多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)单(dān)层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了(le)一(yī)家，后(hòu)续(xù)我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合(hé)营(yíng)销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同(tóng)充电宝100wh等于多少毫安效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责(zé)人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平(píng)台目(mù)标(biāo)的(de)坚实(shí)后(hòu)盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来(lái)的发(fā)展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需(xū)要解决(jué)，但是这和我们(men)在张江科(kē)学城这(zhè)三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是(shì)一个非(fēi)常(cháng)小的插(chā)曲(qū)。我们有(yǒu)信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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