文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而(ér)是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模(mó)式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压(三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿yā)力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大(dà)于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国(guó)人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要(yào)一次(cì)性付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行按施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统(tǒng)一(yī)详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　<三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿strong>3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了(le)政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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