文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国(guó)一(yī)样在支付完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了(le)分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地(dì)产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照(zhào)工(gōng)程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动(dòng)的(de)投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的(大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报(bào)价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二(èr)是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买卖(mài)双方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到了(le)政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房者在(zài)保修期结(jié)束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)进入(rù)存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

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