近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分国家常务委员7人，国家常务委员7人简历红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施资产的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期投资者(zhě)更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金(jīn)份额(é)的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　国家常务委员7人，国家常务委员7人简历　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒投资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生(shēng)的(de)现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理国家常务委员7人，国家常务委员7人简历能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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