“现在的房地产(chǎn)很难再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集团合伙人(rén)、首席经济(jì)学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，房地(dì)产行业分(fēn)化的愈加明显(xiǎn)，让机(jī)构和投资者的关注(zhù)度从板块(kuài)向单个标的转移。上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房(fáng)地产都已经双杀到(dào)了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖掘个(gè)股阿(ā)尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房(fáng)地产赛道中进行选择(zé)，需要非常小心，避免选了半天，标的(de)公(gōng)司出现(xiàn)爆雷的情况(kuàng)。除(chú)此之外(wài)，洪灏指出，需(xū)要满足以下(xià)三个(gè)基准：有大(dà)的国资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过(guò)红线(xiàn)的。

　　他还表示，如(rú)果关注一下(xià)今年房地产的(de)开发资金来源，可(kě)以(yǐ)发(fā)现，其实银(yín)行的(de)信(xìn)贷倾向是(shì)不太愿意给房企(qǐ)贷款的，房企的(de)主要资(zī)金(jīn)来源来(lái)自新盘的销售。但今年新房的销售情况(kuàng)相较一般(bān)。再关注一下，哪些房企能从银行(xíng)拿到钱，其实主要还是那些有国(guó)企背景的房企(qǐ)，民营房企相(xiāng)对(duì)比较困难，所以整(zhěng)个行业出现了一个很明显的(de)分化，无(wú)论(lùn)是在销(xiāo)售(shòu)，还是(shì)融资等各个方面都非常明显。现在(zài)有国资背景的(de)房(fáng)企在资本市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)相对较好，但(dàn)没有国资(zī)背景(jǐng)的民营房企股价大多表现(xiàn)很(hěn)一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，在房地产(chǎn)行(xíng)业内(nèi)，我们的(de)逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢(yíng)家”。而具体到如何(hé)挖掘，我们会(huì)特别重(zhòng)视企业的(de)成本优势，更具(jù)体一点，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是(shì)不是行业内(nèi)的最低水平；利润率是不(bù)是行业内最高的(de)；融资成本是否是行(xíng)业内最低的；建安成本是否也(yě)是业内最低的；这些都是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时满足(zú)上(shàng)述条件的房企并不多。即(jí)便是在国央(yāng)企(qǐ)中，仍有部分房企出(chū)现(xiàn)了“三道红线”的(de)“踩(cǎi)线(xiàn)”情况，且有(yǒu)逐(zhú)渐(jiàn)恶化的趋势(shì)。以(yǐ)A股为(wèi)例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据(jù)整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房(fáng)发(fā)展、陆家嘴、格力(lì)地(dì)产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武夷(yí)等国(guó)央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建(jiàn)发展、京(jīng)投发展(zhǎn)、光明(míng)地(dì)产、云南城投、首开(kāi)股份、珠江股份、城(chéng)投控股等国央企房企(qǐ)也踩了“三道红(hóng)线”中的(de)两条。

　　2022年激(jī)进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是有着(zhe)较稳(wěn)健(jiàn)特色(sè)的(de)国央企房(fáng)企，其(qí)财务指标(biāo)称得上完全(quán)健康(kāng)的仍是(shì)少数。而更加(jiā)值得(dé)注意的(de)是，在2022年(nián)，不少国(guó)企，甚至地方国(guó)企开始(shǐ)大(dà)举扩张。而这无(wú)疑又进一步(bù)考验着国央(yāng)企的资金链情(qíng)况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张(zhāng)弛有(yǒu)度尤(yóu)为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有(yǒu)助于房企(qǐ)储备优(yōu)质“弹(dàn)药”；但过于乐观(guān)的预判(pàn)未(wèi)云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖来(lái)市场，以及过于(yú)激进(jìn)的扩(kuò)张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置(zhì)的一家房(fáng)企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净(jìng)借(jiè)贷比例(lì)都(dōu)维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年(nián)，这家房企明显(xiǎn)感觉(jué)到机(jī)会来了，其开始在一线城市进行大(dà)举拿地(dì)，净负债率也由此前的33％左右(yòu)水准(zhǔn)提(tí)高到45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与此同时(shí)，该房企新购入地(dì)块也(yě)实现了快速(sù)的开盘(pán)利用率，预计今年会有更多(duō)的楼盘入(rù)市。像这类企业就符合“最后的赢家(jiā)”的特点(diǎn)。一方面，在(zài)于它本身储备了很多弹药，去年拿(ná)地(dì)超(chāo)1000亿元，且(qiě)其中一半在一线城市，另外一半也主要集中在强二线和二线城市；另(lìng)一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看(kàn)到(dào)了2016年～2020年期间扩张的(de)民(mín)营企业的(de)影子。虽然(rán)说，见到机会时(shí)要出手，但(dàn)出手的章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得太快，但未(wèi)来的(de)两年市场没有想(xiǎng)象得那么好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如(rú)何来衡量一(yī)家(jiā)房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度是(shì)否激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要(yào)还是看房企的净(jìng)负(fù)债率水平，在(zài)我看来，这个比例如果超过60％，就是(shì)扩(kuò)张得过于快(kuài)速了。

　　不难(nán)看出(chū)，这一(yī)标准要(yào)比(bǐ)“三道红线(xiàn)”对房企的净负债率要求不(bù)得高于100％要(yào)更(gèng)加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产行业的复苏速度并(bìng)没有那么快，所以要规避公司净负债率提(tí)高到一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周(zhōu云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖)刊》对在2022年拿(ná)地较积(jī)极的房企梳理发(fā)现(xiàn)，中交地产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净(jìng)负债率都(dōu)在60％之上。其中，中交地产净负(fù)债率持续居高不(bù)下，在2020年(nián)至2022年期(qī)间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比(bǐ)的(de)是，华润置地(dì)、中国(guó)海外发展(zhǎn)、万科A、滨(bīn)江(jiāng)集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集(jí)团等房企在(zài)践行较(jiào)积极的(de)拿地策略的同时，也较好地控制了(le)公司的扩张(zhāng)速度与净负债率水平（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团等个别民(mín)营房(fáng)企

　　或具备(bèi)“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实(shí)际上(shàng)，他们是以同一筛选标准来看国央企与民营(yíng)房企，但在各维(wéi)度的实际表现上，国央企确实会更胜一(yī)筹。如国央(yāng)企的(de)融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做到(dào)想融就融，这样，国央企自然(rán)而然就具(jù)有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营(yíng)房企，机(jī)构更加看好国央(yāng)企，但这也并不意味着(zhe)，民营企业中就(jiù)没有(yǒu)“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企(qǐ)同(tóng)样受到机(jī)构(gòu)的青睐(lài)。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江集团的十(shí)大流通股东中新进了“中国工商银行股份有限公司－景(jǐng)顺长城中国(guó)回(huí)报灵活配置混合型证券投(tóu)资(zī)基金”“全国(guó)社保基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百亿(yì)私(sī)募珠海阿巴(bā)马(mǎ)资(zī)产管理有限公司(sī)就长期(qī)持(chí)有滨江集团。根据一季报，该资产公司的几只产(chǎn)品合计持有滨(bīn)江(jiāng)集团9543万(wàn)股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其自(zì)身(shēn)的基本面表现存在一定关系。2020年以来(lái)的近三年时间(jiān)，房地产市(shì)场整体在(zài)走“下(xià)坡路”，但作为(wèi)杭州(zhōu)本土房企(qǐ)的滨江集团仍是表现(xiàn)出(chū)较强(qiáng)的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规(guī)模(mó)、新增土储(chǔ)、股价表现等多维度都表现(xiàn)了(le)较强(qiáng)的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨(bīn)江集团扣非(fēi)归母净利润依次(cì)为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期(qī)发布(bù)的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产(chǎn)“青铜时代”仍能(néng)保持自(zì)身业绩的持续增(zēng)长，和滨(bīn)江集团扎根(gēn)杭州的战略布局关系密切。根据2022年年(nián)报(bào)，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)有近七成营(yíng)收来自(zì)杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收比重只占到近六成(chéng)。近三年持续稳居杭州房企销售排名第(dì)一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭(háng)州(zhōu)的土(tǔ)储补充(chōng)同样较为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在杭(háng)州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州的(de)本土第一。

　　而滨(bīn)江集团(tuán)在杭州的较突出表现(xiàn)，也(yě)让滨江集团的(de)房企排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股(gǔ)价翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨江集团更是迎来多家(jiā)机构的(de)集(jí)中(zhōng)调研(yán)。滨江(jiāng)集团发布公告表示(shì)，公(gōng)司于5月10日接受了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信(xìn)养(yǎng)老、新(xīn)华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是房地产产(chǎn)业链上的中游环节，其上(shàng)游主(zhǔ)要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商(shāng)，而下游应用(yòng)行(xíng)业主(zhǔ)要(yào)包括中介(jiè)服务、家(jiā)用电器、物业管理、家居(jū)用品。综合(hé)《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开(kāi)发环节(jié)与上游材料端息息相关，新(xīn)盘开工不足导致上游不被看好，机构(gòu)寻觅个(gè)股阿(ā)尔法的思(sī)路渐(jiàn)渐(jiàn)移至下游。“中国房(fáng)地产(chǎn)行业在进入存量房时(shí)代，所以对地产产业链(liàn)，尤其是(shì)偏消费属性的家装家居领域，我们相对看好(hǎo)，因为居民保(bǎo)有(yǒu)的住房规模越来越大，随着时(shí)间的增加，内装(zhuāng)更(gèng)新(xīn)的(de)需求也(yě)会越来(lái)越多(duō)。美(měi)国过去(qù)的数(shù)据(jù)充分说明了这一点，在新房(fáng)销售见(jiàn)顶之后，家具消费的增(zēng)长却一直(zhí)都很好。对(duì)于地产产(chǎn)业链，我们相对看好和内装(zhuāng)相关的行业(yè)，例(lì)如(rú)消费(fèi)建材、家居(jū)装饰等。”万家基金人(rén)士(shì)表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对(duì)下游细分中相关赛道龙头年(nián)内表现的统计，目(mù)前暂居前两位的都是(shì)来自家纺赛道的(de)公司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连收(shōu)七(qī)根阳线的基(jī)础上(shàng)，年内迄(qì)今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安(ān)娜主要从事(shì)纺织家居、睡眠家居、生活(huó)类产(chǎn)品的(de)研发(fā)、设计、生(shēng)产及(jí)销售(shòu)，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨(xīn)而乐”和(hé)“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一季度报告显(xiǎn)示(shì)，报(bào)告期内，富安娜实现营业收入(rù)约6.2亿元(yuán)，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，能够发现该(gāi)股早(zǎo)已成为基金(jīn)重仓股的天下，彼时包括公募的(de)中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的(de)明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需(xū)要强调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值派基金经(jīng)理(lǐ)曹名长(zhǎng)在(zài)管的(de)产品(pǐn)，首(shǒu)季其同时(shí)重(zhòng)仓的房(fáng)地产产业链股票还有金地集(jí)团和(hé)大(dà)亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾(céng)经(jīng)风光一时的家居板块(kuài)也因(yīn)疫情、消费(fèi)复苏进(jìn)程缓慢等多(duō)因素一(yī)度沉寂(jì)，不过好在困境(jìng)反转露(lù)出曙光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的是志邦家居(jū)。同一时间段，该股(gǔ)年内上涨已经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营(yíng)收还是归母(mǔ)净(jìng)利润，公司都实(shí)现了(le)同(tóng)比双(shuāng)升(shēng)。

　　从公(gōng)司的十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》发现广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独(dú)具，一季报(bà云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖o)中他管理的(de)广发策略优(yōu)选和(hé)广(guǎng)发(fā)安宏回报均增加(jiā)了持(chí)股，而(ér)这(zhè)两只产品(pǐn)也成为(wèi)志(zhì)邦家(jiā)居十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定制(zhì)家居(jū)类标的情有(yǒu)独钟，在另一(yī)家赛道(dào)公(gōng)司金牌橱柜(guì)中，他管理的(de)全部(bù)三只产(chǎn)品(pǐn)均登(dēng)榜十大流通(tōng)股股东，其也成为他的独(dú)门重仓股(gǔ)。

　　除去家居家(jiā)纺外，下(xià)游(yóu)的(de)物业股(gǔ)也(yě)越来越被机(jī)构所青睐，不(bù)过这类标的大多在香港(gǎng)上市，如何选(xuǎn)择成为难题。对(duì)此，前述上海公募基金经理(lǐ)举例分析：“物业服务不是(shì)一个高毛利(lì)的(de)行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是希望(wàng)挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城(chéng)服务为例(lì)，它(tā)在中高(gāo)端楼(lóu)盘占比(bǐ)是比较高的，每年到期(qī)的合同里(lǐ)提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的(de)大部分项(xiàng)目到期(qī)之后，经过(guò)两三轮合同周(zhōu)期还能做到(dào)产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产品(pǐn)提价的(de)公司很少，因为物业(yè)公(gōng)司很容易一开始是(shì)挣钱的(de)，后(hòu)面(miàn)因为保安(ān)这些固定人员成本的(de)年度(dù)增长，不过(guò)服务没(méi)有特(tè)别好，客户没(méi)有那么满意，能做到提(tí)价难度是(shì)非(fēi)常大的。但(dàn)是(shì)该(gāi)公司能(néng)在业内做到到期之(zhī)后提价率比较高，这跟(gēn)它的定位(wèi)和比较(jiào)好的服(fú)务是有关(guān)系的。”他进一步(bù)强调。

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