万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些(xiē)业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

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　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖(mài)出(chū)去了的(de)，是有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未(wèi)出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明(míng)这些(xiē)房子(zi)根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提(tí)出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先(xiān)于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权(quán)，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市的它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团(tuán)的(de)“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实(shí)控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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