近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前已包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时(shí)应了解资产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及基少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字金份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场因素(sù)的(de)综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料和(hé)信息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根据单位基金(jīn)份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额(é)误(wù)认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字shèng)余期限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在(zài)基(jī)础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注(zhù)内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年(nián)的(de)可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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