导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续(xù)，带(dài)来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的(de)房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着(zhe)人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)gta5怎么切换角色镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户均人口规(guī)模(mó)的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据gta5怎么切换角色调查的(de)是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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