第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的(de)时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场(chǎng)供不一个男的长期不碰他老婆是什么原因应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(du一个男的长期不碰他老婆是什么原因ì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区(qū)改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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