5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的(de)机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在(zài)此过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项(xiàn关一下月亮是什么意思g)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具体包括(kuò)公(gōng)募的(de)上银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前(qián)十的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的(de)收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多担(dān)忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确(què)定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(j关一下月亮是什么意思í)市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐(ji关一下月亮是什么意思àn)。）

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