万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房产的(de)有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的(de)商(shāng)品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒(héng)瑞为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么(me)中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个(gè)多亿(yì)的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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