导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披(pī)露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观(guān)察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器)住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比会在热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需(xū)要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调(diào)查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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