OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二(èr)级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设(shè)施RE《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节ITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又遭遇(yù)突发(fā)事(shì)件，因此导致(zhì)二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日场(chǎng)内资(zī)金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业(yè)内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品年内(nèi)二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐含收益(yì)率高的产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募(mù)基金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这(zhè)么急(jí)、这么(me)深(shēn)，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到(dào)租金收入(rù)受(shòu)不(bù)受(shòu)影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落(luò)。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的(de)扩募说(shuō)明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示(shì)了(le)对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实始料(liào)未(wèi)及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工(gōng)作(zuò)，并同步(bù)启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度(dù)重(zhòng)视(shì)，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通(tōng)过(guò)签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内(nèi)完(wán)成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前(qián)的(de)空(kōng)置率(lǜ)为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相关(guān)负责(zé)人解释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户(hù)的调租和换(huàn)租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得(dé)到及时修(xiū)复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江这边(biān)也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)在给租(zū)户(hù)的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些(xiē)差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层(céng)以一千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独(dú)栋形态(tài)的(de)物(wù)业(yè)。租户自(zì)身也会(huì)有诉求，也会(huì)根(gēn)据(jù)自(zì)身需(xū)求和预算挑选区域(yù)内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享(xiǎng)和(hé)联合(hé)营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目(mù)前在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园(yuán)区(qū)产业空间资(zī)产上市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学城(chéng)这三(sān)十(shí)年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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