5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèn闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局g)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业也出现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实(shí)发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股的(d闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局e)基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局，各类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度(dù)十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的(de)话，或(huò)许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能(néng)够(gòu)保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等(děng)待它(tā)的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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