近(jìn)两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的(de)创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和(hé)信息披(pī)露文件，结合(hé)行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额(é)以现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市(shì)场价格走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另(lì再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了ng)一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二级市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较短的(de)特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实(shí)际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也称。

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