饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中介(jiè)来(lái)完(wán)成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务(wù)事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易(yì)行(xíng)为及(jí)其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的(de)最(zuì)早依据(jù)是(shì)1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于(yú)房地产中介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京(jīng)二手(shǒu)房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政(zhèng)放(fàng)权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费多(duō)少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务(wù)过程(chéng)中对(duì)收费(fèi)标(biāo)准进行(xíng)明码标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)提(tí)供(gōng)的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门(mén)采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处(chù)不按(àn)规定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门要(yào)依法依(yī)规(guī)纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思p>

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对(duì)市场(chǎng)影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以(yǐ)深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门(mén)提出的(de)意见(jiàn)仅为(wèi)鼓(gǔ)励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发(fā)展。同(tóng)时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同(tóng)税(shuì)费(fèi)等(děng)都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的(de)专(zhuān)业性提(tí)出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费(fèi)及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担(dān)。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公(一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思gōng)司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司(sī)可能(néng)会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这(zhè)实(shí)际上(shàng)相当于变相推高了(le)房价(jià)。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于提高交易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的透明度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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