饱受(shòu)争(zhēng)议(yì)的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地(dì)产经纪服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易当事(shì)人(rén)负(fù)担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实行明(míng)码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义(作家许地山简介，许地山简介资料yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场(chǎng)中作家许地山简介，许地山简介资料，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主(zhǔ)要监(jiān)管的(de)重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分价(jià)值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部(bù)门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费(fèi)标(biāo)准，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意(yì)，可在规定的(de)收费(fèi)标(biāo)准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际(jì)收取(qǔ)费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对收费(fèi)标(biāo)准进(jìn)行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在(zài)具(jù)体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算(suàn)出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服(fú)务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明(míng)确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人(rén)签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等(děng)部(bù)门采取约谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查(chá)处(chù)不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机(jī)构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中的细则，还(hái)需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能(néng)对(duì)交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应(yīng)该(gāi)由上下家各支付(fù)一(yī)半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热(rè)点城市的二手房交易(yì)过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而(ér)会(huì)出(chū)现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其(qí)视为向购房(fáng)者单边收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能会(huì)利(lì)用其支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东(dōng)收取费用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相推高(gāo)了(le)房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易(yì)中操作的(de)透明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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