OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市(shì)场的(de)影音域划分从低到高，人声音域划分响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是(s音域划分从低到高，人声音域划分hì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的(de音域划分从低到高，人声音域划分)可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技的事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一(yī)位业(yè)内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日(rì)场内资金(jīn)有所(suǒ)流(liú)出(chū)，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是(shì)价(jià)格(gé)涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是(shì)不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具(jù)备一定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董事高(gāo)如星(xīng)对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落(luò)到(dào)租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披(pī)露的(de)张(zhāng)江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级市场价格出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中管理人就相(xiāng)关(guān)事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的(de)扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要全(quán)力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近(jìn)30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的(de)空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市场化运营(yíng)为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户(hù)的(de)调租和(hé)换租都属(shǔ)于(yú)正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低点(diǎn)，目前(qián)市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出(chū)租率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资(zī)产的(de)管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩容(róng)的(de)第一步(bù)，也是至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临(lín)了(le)一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲(qū)。我(wǒ)们(men)有信心(xīn)排除(chú)万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突发事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的信心。”

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