饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联(lián)合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市(shì)二(èr)手房交(jiāo)易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民(mín)来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且这些(xiē)服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的(de)相关市(shì)场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行(xíng)规(guī)范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多(duō)的(de)一个话(huà)题(tí)，便是房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京(jīng)某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务(wù)收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即根据(jù)这(zhè)样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高(gāo)不得超(chāo)过(guò)1谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还0％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部(bù)门(mén)当前并未明(míng)确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工资(zī)标准，综合计(jì)算出合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题(tí)，两部门(mén)在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店(diàn)、网(wǎng)站、客(kè)户端(duān)等(děng)场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当(dāng)事人(rén)出(chū)具(jù)收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额(é)，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门(mén)采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违(wéi)法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部门(mén)要依(yī)法依规纳入(rù)国(guó)家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于(yú)当(dāng)前两部门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需(xū)要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪(jì)服(fú)务领域(yù)的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利(lì)于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易(yì)产生(shēng)影响(xiǎng)，这对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付(fù)一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过(guò)转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购(gòu)房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用(yòng)其(qí)支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易(yì)中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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