“现在的房地产(chǎn)很难再(zài)出现像(xiàng)过去十年(nián)的系统性行情。”思睿集(jí)团合伙(huǒ)人、首席(xí)经济(jì)学家(jiā)洪灏向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，房(fáng)地产行业分(fēn)化(huà)的愈加明(míng)显(xiǎn)，让机构和投资(zī)者的关(guān)注度从板块向单个标(biāo)的(de)转移。上海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无论是业绩(jì)，还(hái)是估(gū)值，房地(dì)产都(dōu)已(yǐ)经双杀到了最底部，而且是反(fǎn)复地杀到(dào)了(le)底部，再往下的空间(jiān)已经不大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重(zhòng)要(yào)参考公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗trong>

　　那么如何寻找房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行(xíng)选(xuǎn)择，需要非常小心，避(bì)免选了半天(tiān)，标(biāo)的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏(hào)指出，需(xū)要满(mǎn)足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过(guò)红线的。

　　他(tā)还表示，如果关注一(yī)下今年房地产的(de)开发资(zī)金(jīn)来(lái)源，可以发现，其实银行(xíng)的信贷倾向是不(bù)太愿意给房企(qǐ)贷款的(de)，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但今年新房的销(xiāo)售情况(kuàng)相较一般(bān)。再关(guān)注一下，哪些(xiē)房企能从银行拿到(dào)钱，其(qí)实主要还是(shì)那些有国企(qǐ)背(bèi)景的房企，民营(yíng公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗)房企相对比较困难，所以整个行业出现了(le)一(yī)个很(hěn)明显的分化，无论是(shì)在销售，还是融资等各个方面都非(fēi)常(cháng)明显(xiǎn)。现在有国资背景(jǐng)的房企在资(zī)本市(shì)场表现相对(duì)较好，但没有国资背景的民营房企股(gǔ)价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地产行业内，我(wǒ)们的逻(luó)辑是，“寻找最后的(de)赢家”。而具体到如何挖掘(jué)，我们会特别重视企业的成本优势，更(gèng)具体一点(diǎn)，就是它的(de)净借贷水平（净(jìng)负债率）是不是行(xíng)业内的最(zuì)低水平；利润率是不是行业内最高的；融资成本是否(fǒu)是行业内最低的；建安成本是否(fǒu)也是业内最低的；这些(xiē)都(dōu)是我(wǒ)们看重的一家房企(qǐ)的综合成(chéng)本。

　　需要注(zhù)意(yì)的(de)是，能够同时满足上述条件(jiàn)的房企并不(bù)多。即便是(shì)在国央企中(zhōng)，仍有部分房(fáng)企出现了“三道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶化(huà)的趋势。以(yǐ)A股为例(lì)，《红(hóng)周刊(kān)》根(gēn)据Wind数(shù)据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房(fáng)发(fā)展、陆家(jiā)嘴、格(gé)力地产、西藏(cáng)城投、中交地(dì)产、中(zhōng)国武夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城(chéng)建发展、京投发展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江股份、城投控股(gǔ)等(děng)国央(yāng)企(qǐ)房企也踩了(le)“三道(dào)红线(xiàn)”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警(jǐng)惕其重蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难(nán)看出(chū)，即便是有(yǒu)着较(jiào)稳健(jiàn)特色的(de)国央企房(fáng)企，其财务(wù)指标称得上完全健康的仍是少数。而更加(jiā)值得注意的(de)是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑(yí)又进一步考验着国央企的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准(zhǔn)确(què)，有助于(yú)房企储备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的(de)预判未来市(shì)场，以及过于激进的扩(kuò)张拿地节奏也(yě)有可能(néng)让房企重蹈此(cǐ)前(qián)的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一(yī)家(jiā)房企进行(xíng)举(jǔ)例(lì)，它从2018年开(kāi)始(shǐ)到(dào)2021年(nián)，连续4年的净(jìng)借贷比例都维(wéi)持在(zài)33％左右，完全(quán)没有增加(jiā)杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企明显感觉到(dào)机(jī)会(huì)来了(le)，其开始在(zài)一线城市进行大举(jǔ)拿(ná)地，净负债率也(yě)由(yóu)此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与此(cǐ)同时，该房企新购入地块也(yě)实现了快速的开盘利用率，预(yù)计今年会(huì)有更(gèng)多的楼盘入(rù)市。像这(zhè)类企业就符合“最(zuì)后的赢家”的(de)特(tè)点(diǎn)。一方面，在于(yú)它本身储(chǔ)备了很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一(yī)线城市，另外一(yī)半也主要集(jí)中在强(qiáng)二线和二线城市；另一方面，它的扩(kuò)张(zhāng)是(shì)有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与之相反，有些(xiē)房(fáng)企的(de)扩张速度让人感觉(jué)又回(huí)到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了(le)2016年(nián)～2020年期间(jiān)扩张的民(mín)营企业的影(yǐng)子。虽然(rán)说，见(jiàn)到机(jī)会时(shí)要出(chū)手，但出手的章法仍要(yào)小心，如果负债率扩(kuò)张得太快，但(dàn)未来的两年市场没(méi)有想象得(dé)那么好，可能(néng)会(huì)重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量一(yī)家房(fáng)企的扩张速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，主(zhǔ)要还(hái)是看房企的(de)净负债(zhài)率水平，在我(wǒ)看(kàn)来，这个比例如(rú)果超过60％，就是(shì)扩张得过于快速(sù)了。

　　不难看出，这一标准要比(bǐ)“三(sān)道(dào)红(hóng)线”对房企的净负债率要求不得高(gāo)于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产行业的(de)复苏速(sù)度并没有那么快，所(suǒ)以要(yào)规(guī)避公司净负(fù)债(zhài)率提高(gāo)到一个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较(jiào)积(jī)极(jí)的房企梳理发现，中交地产、中(zhōng)国金茂(mào)、华发股(gǔ)份(fèn)、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保利(lì)发(fā)展等房企2022年(nián)净负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地(dì)产净(jìng)负(fù)债率持续居高不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜(xiān)明对比的是(shì)，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企(qǐ)在践(jiàn)行较积极的拿地策略的同时，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度与净(jìng)负债率水(shuǐ)平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个别民营房企(qǐ)

　　或具(jù)备“最(zuì)后赢家”的(de)黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以同一筛(shāi)选标准来看(kàn)国央企与民营房企，但在(zài)各维度的实际表现上，国央企确(què)实会更胜一(yī)筹。如国(guó)央企的融资成本更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样，国(guó)央企自然(rán)而然就(jiù)具有(yǒu)天(tiān)然优势。

　　虽然(rán)对比(bǐ)民营(yíng)房企，机构更加看(kàn)好国央企(qǐ)，但这也并(bìng)不意味着，民(mín)营企业中就没有(yǒu)“黑(hēi)马”的存(cún)在(zài)。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发(fā)现，仍有(yǒu)少数民(mín)营(yíng)房企同样(yàng)受到机构的青睐(lài)。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江集(jí)团的(de)十大流通股东中新进了“中(zhōng)国(guó)工(gōng)商银行股(gǔ)份(fèn)有限公司－景顺(shùn)长(zhǎng)城(chéng)中国(guó)回(huí)报灵活配置混合型证券投资(zī)基(jī)金”“全国社保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开(kāi)始，百亿(yì)私募珠海阿(ā)巴马资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)有限公(gōng)司就长期持有(yǒu)滨江集团。根据一季报，该(gāi)资产公司的(de)几只产品合计(jì)持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占(zhàn)流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本(běn)面表现(xiàn)存在(zài)一定关系。2020年以(yǐ)来的近(jìn)三年(nián)时间，房地产(chǎn)市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本(běn)土房企的滨江集团仍(réng)是(shì)表现出(chū)较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在业绩表现(xiàn)、销(xiāo)售规模、新增(zēng)土储(chǔ)、股价表现等(děng)多维度都(dōu)表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团扣非归母净(jìng)利(lì)润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近(jìn)期发布的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集(jí)团更是实现了(le)扣(kòu)非(fēi)归母净(jìng)利(lì)润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自身业绩的持(chí)续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭(háng)州的战略布局(jú)关系密切。根据2022年(nián)年报，滨江集(jí)团(tuán)有近(jìn)七(qī)成(chéng)营(yíng)收来自(zì)杭(háng)州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的营收比重只占到近(jìn)六成。近三(sān)年持续稳(wěn)居杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨(bīn)江集团在杭州的土(tǔ)储(chǔ)补充同样较为积极，根据诸葛找房(fáng)、住(zhù)在杭州(zhōu)网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元(yuán)，同样(yàng)持(chí)续稳居杭州的(de)本土第(dì)一。

　　而滨江集团在(zài)杭州(zhōu)的较突出(chū)表现(xiàn)，也让(ràng)滨江(jiāng)集团的房企(qǐ)排名(míng)迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团的房(fáng)企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江(jiāng)集团(tuán)实(shí)现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注(zhù)意的(de)是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻了超一(yī)倍以上，而近(jìn)期，滨(bīn)江(jiāng)集团更是(shì)迎来多家机构的(de)集中(zhōng)调研。滨江集团发布公告表示(shì)，公司(sī)于5月10日接受(shòu)了信(xìn)达证券、金(jīn)鹰(yīng)基金、建信(xìn)养老、新华养老等18家机(jī)构调(diào)研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存量(liàng)赛(sài)道

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只(zhǐ)是房地产产业链上的中游环节(jié)，其上(shàng)游主(zhǔ)要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料(liào)供(gōng)应(yīng)商，而下游应用(yòng)行业主要包括中介(jiè)服务、家用电器、物(wù)业管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的(de)采访，房(fáng)地产(chǎn)开发环节与上游材料端息息相关(guān)，新盘开工不(bù)足导致上游不(bù)被看好，机构(gòu)寻(xún)觅个(gè)股(gǔ)阿尔法的思路(lù)渐(jiàn)渐移至下游。“中(zhōng)国房地(dì)产行业在进入存量房时(shí)代，所以对地产(chǎn)产(chǎn)业链，尤其是(shì)偏消费属性的家(jiā)装家居领域(yù)，我们相(xiāng)对看好，因为居民保有的住房规模越来越大，随着时间的增加，内装更新的需求也会越(yuè)来越多。美(měi)国过(guò)去(qù)的数据充分说(shuō)明了这一点，在新房销售见顶之后，家(jiā)具消费的(de)增长却一直都很好。对于地产产业链，我(wǒ)们(men)相对看好(hǎo)和内(nèi)装相(xiāng)关的(de)行业，例如消费建材、家居装饰等。”万(wàn)家(jiā)基金(jīn)人士(shì)表示(shì)。

　　而(ér)根据(jù)《红周(zhōu)刊》对下(xià)游细分中相关(guān)赛(sài)道龙头年内表现的(de)统计，目(mù)前暂(zàn)居前两位的都是来自家(jiā)纺赛道的公(gōng)司，它们分(fēn)别是富(fù)安娜(nà)和水星家(jiā)纺，特别是前者(zhě)在月线(xiàn)连收七(qī)根阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨幅(fú)已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居(jū)、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发、设计、生产及(jí)销售，旗(qí)下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度报告(gào)显示，报告(gào)期(qī)内，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过实现归属于上市公司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的(de)十大流通股股东来看，能够发(fā)现该股早已成为基(jī)金(jīn)重仓股的(de)天下，彼时(shí)包括公募(mù)的中欧价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山(shān)。需要强调(diào)的是(shì)，中欧的两只基金都是价值派基金(jīn)经理曹名长在管(guǎn)的产品，首季其同时(shí)重仓的(de)房地产(chǎn)产(chǎn)业链股票(piào)还(hái)有金地集团和大亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比而言，前(qián)几年曾经风光一(yī)时的(de)家居(jū)板块(kuài)也因疫情、消费(fèi)复(fù)苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不(bù)过(guò)好(hǎo)在困(kùn)境反转(zhuǎn)露出曙光，家居板(bǎn)块中(zhōng)年内表现最好(hǎo)的(de)是志邦家(jiā)居(jū)。同一时(shí)间段，该股年(nián)内(nèi)上涨已经(jīng)超过23％，从业绩(jì)来看(kàn)，无论是营收还(hái)是归母净利(lì)润，公(gōng)司都实(shí)现了同比双升。

　　从公(gōng)司的十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊(kān)》发(fā)现(xiàn)广(guǎng)发基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报(bào)中他管(guǎn)理的广发策略优选和广发安宏回(huí)报均增加(jiā)了持股，而这两只产品也成为(wèi)志(zhì)邦(bāng)家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的(de)是，他(tā)似乎对于定制(zhì)家居类标的情有独钟，在另(lìng)一家(jiā)赛道(dào)公司金(jīn)牌橱(chú)柜中，他管理的全部三(sān)只产品(pǐn)均登榜十(shí)大流(liú)通股股东，其也(yě)成为他的独门重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物业股也越来越被机构所青睐，不过这类标的大多(duō)在香港上市，如(rú)何(hé)选择(zé)成(chéng)为难题(tí)。对此，前述上(shàng)海公募基金(jīn)经理举(jǔ)例分析(xī)：“物(wù)业服务不是一个高毛(máo)利的行业，挣钱很(hěn)辛(xīn)苦，我选公司还是(shì)希望挣(zhēng)的是(shì)市(shì)场化应该挣的钱(qián)，以我曾经买(mǎi)的绿城服务(wù)为例(lì)，它在(zài)中(zhōng)高端楼(lóu)盘(pán)占比是比(bǐ)较高的(de)，每年(nián)到期(qī)的合(hé)同(tóng)里提价成功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它能做(zuò)到滚动(dòng)的大部分项(xiàng)目到期(qī)之(zhī)后(hòu)，经过两(liǎng)三轮合(hé)同(tóng)周期还能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品提价的公司很少，因为物业公司很容易一(yī)开(kāi)始是挣钱的(de)，后面因为保安这些固(gù)定(dìng)人员成本的年度增长(zhǎng)，不过服务(wù)没(méi)有特别好，客(kè)户没(méi)有那么满意(yì)，能做到提价难度是非常(cháng)大的。但是(shì)该(gāi)公司能在(zài)业内做到到期之后提(tí)价(jià)率比较高，这跟它(tā)的定(dìng)位(wèi)和比较好(hǎo)的(de)服(fú)务是有关(guān)系的(de)。”他进一步强调。