“现在的房(fáng)地产很难(nán)再出现像过去十年的系(xì)统性(xìng)行情。”思(sī)睿集团合伙人、首席经济(jì)学家洪(hóng)灏向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，房地产行业分(fēn)化的愈(yù)加明(míng)显，让机构和投资者的关注度从板块向(xiàng)单个(gè)标的(de)转移。上海利檀投资董事长(zhǎng)刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思陈(chén)昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行业来看，无论是业(yè)绩，还是估值，房(fáng)地(dì)产都已(yǐ)经双杀到(dào)了最底部，而且是反(fǎn)复地(dì)杀到了底部，再往(wǎng)下的空间已经不大了(le)。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成(chéng)挖掘个股(gǔ)阿尔(ěr)法(fǎ)重(zhòng)要参考

　　那么如何(hé)寻(xún)找(zhǎo)房地产个股的(de)阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地(dì)产(chǎn)赛道中进行(xíng)选(xuǎn)择(zé)，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半天，标(biāo)的(de)公司出现爆雷的(de)情(qíng)况。除此之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足(zú)以(yǐ)下(xià)三(sān)个(gè)基准：有(yǒu)大的(de)国资背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此(cǐ)前没有踩(cǎi)过红线(xiàn)的。

　　他还(hái)表示，如果(guǒ)关注一(yī)下(xià)今年房地产的(de)开发资金来源，可以发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向(xiàng)是(shì)不太(tài)愿意给房企贷款(kuǎn)的(de)，房企的主(zhǔ)要(yào)资金来源来自新盘的销售。但今(jīn)年(nián)新房的销售情况相较(jiào)一(yī)般(bān)。再关(guān)注一(yī)下，哪些房企能从(cóng)银行拿到钱(qián)，其实主(zhǔ)要还是那些有(yǒu)国企背景的(de)房企，民(mín)营(yíng)房企相对比(bǐ)较困难，所以整个行(xíng)业出现了一个很明显的分化，无论是在(zài)销售，还是融资等各(gè)个(gè)方面(miàn)都非常明显(xiǎn)。现在有国资背景(jǐng)的(de)房企在(zài)资本市场(chǎng)表现相对较好，但没有国资(zī)背景的(de)民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，在房地产(chǎn)行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我(wǒ)们会特(tè)别重视企(qǐ)业的成本优势，更具体一点，就是它(tā)的净借贷水平（净负债率）是不(bù)是(shì)行业(yè)内(nèi)的最(zuì)低水平(píng)；利润(rùn)率是不是行业内最高(gāo)的；融资成(chéng)本是否是行业内最低的；建安成本是否也是业内最(zuì)低的(de)；这些都是我们(men)看重的一(yī)家房企的(de)综合(hé)成(chéng)本。

　　需要注(zhù)意的(de)是，能够同时满足(zú)上(shàng)述条件的房企并不(bù)多。即(jí)便是在国央企中，仍有(yǒu)部分(fēn)房企出(chū)现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶(è)化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理(lǐ)发现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中(zhōng)国武夷等(děng)国央企(qǐ)“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展(zhǎn)、京投发展(zhǎn)、光明(míng)地产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江股份、城投(tóu)控股(gǔ)等国央(yāng)企(qǐ)房企也踩(cǎi)了“三道红线”中(zhōng)的(de)两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便(biàn)是有(yǒu)着较稳(wěn)健特(tè)色(sè)的国央企房企(qǐ)，其财务指标(biāo)称得(dé)上完全健康的仍是少数。而更加(jiā)值得注(zhù)意的是(shì)，在2022年，不(bù)少国企，甚(shèn)至地方国企(qǐ)开始大举扩张。而这(zhè)无疑又进一步考验着国央(yāng)企(qǐ)的资金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对(duì)房(fáng)企而言，扩张速度的张弛有度尤(yóu)为(wèi)重(zhòng)要(yào)，节奏把握(wò)准确，有助(zhù)于(yú)房企储备(bèi)优质(zhì)“弹药(yào)”；但(dàn)过于乐(lè)观(guān)的预判未来市(shì)场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有(yǒu刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思)可能让房企(qǐ)重蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的(de)一家房企进行举例，它从2018年开(kāi)始到(dào)2021年，连续4年的(de)净借贷比(bǐ)例都维(wéi)持(chí)在33％左右，完(wán)全(quán)没有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)感觉到机(jī)会来了，其开(kāi)始在一线城市进行(xíng)大(dà)举(jǔ)拿地(dì)，净负债(zhài)率也由此前的33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨了接近三分之(zhī)一。与此(cǐ)同时，该(gāi)房企新购入地块也实(shí)现了快速的(de)开盘利(lì)用率，预(yù)计今(jīn)年会有(yǒu)更多的楼(lóu)盘入市。像这类企业就符合“最后(hòu)的赢家(jiā)”的(de)特(tè)点(diǎn)。一方(fāng)面(miàn)，在于它本身储备了很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一(yī)半(bàn)在(zài)一线城市，另外一半也(yě)主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)强二(èr)线(xiàn)和(hé)二(èr)线(xiàn)城市(shì)；另一方面(miàn)，它的(de)扩张是有节(jié)制地扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些房企的扩张速度让人感(gǎn)觉又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩(kuò)张的(de)民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍要小心(xīn)，如(rú)果负债率扩张(zhāng)得太(tài)快，但未来的两年市场没有想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡(héng)量(liàng)一家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，主要还是看房企的净负债率(lǜ)水平(píng)，在我看来，这个比例如果超过60％，就(jiù)是(shì)扩张得过于(yú)快速了(le)。

　　不难看出，这一(yī)标准要比“三道红线”对房(fáng)企(qǐ)的净负债率要求不得(dé)高(gāo)于100％要更加严(yán)格。陈(chén)昊扬(yáng)解释，当前房地产行(xíng)业的复苏速度并没有那(nà)么快，所以要规避公(gōng)司净负债率提高到一个比较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交地产(chǎn)、中(zhōng)国(guó)金茂、华发股份、越秀(xiù)地产、绿城中国(guó)、保利发(fā)展(zhǎn)等房企2022年(nián)净负债(zhài)率都在60％之上。其中，中(zhōng)交(jiāo)地产(chǎn)净负债率持续居高不下(xià)，在(zài)2020年(nián)至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是，华(huá)润置(zhì)地、中国(guó)海外发展、万(wàn)科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙(lóng)湖(hú)集团等房(fáng)企在践行较积极(jí)的拿地策略的同时，也较好(hǎo)地控制了公司的扩(kuò)张速(sù)度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别(bié)民营房企

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈(chén)昊扬(yáng)指出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛选(xuǎn)标准来(lái)看国央企与民营房企，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国央企确实会(huì)更胜一筹。如国(guó)央企(qǐ)的融资成本更低(dī)，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然(rán)而然就具(jù)有天然(rán)优势。

　　虽然(rán)对(duì)比(bǐ)民(mín)营(yíng)房企，机构更加看好(hǎo)国央企(qǐ)，但这(zhè)也并不意味着，民营企业中(zhōng)就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊(kān)》梳理发现(xiàn)，仍有少数民营房企(qǐ)同样(yàng)受(shòu)到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江(jiāng)集(jí)团的(de)十大流通(tōng)股东中新(xīn)进了“中国工(gōng)商银行股份有(yǒu)限公司－景顺长城中国回报灵活配置混合(hé)型证(zhèng)券投资基金(jīn)”“全(quán)国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴(bā)马资产(chǎn)管理有(yǒu)限(xiàn)公司就长(zhǎng)期持(chí)有滨江集团。根据一季(jì)报，该资产公司的几只(zhǐ)产品合(hé)计(jì)持有(yǒu)滨(bīn)江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和其自身的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近三年时间，房地产市场(chǎng)整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本土房(fáng)企的滨江集团仍是表现出较强(qiáng)的韧(rèn)劲，2020年(nián)以(yǐ)来，滨江集团在业绩表现、销售规(guī)模、新增土储、股价表现等多维度都表现了较强的(de)增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非归(guī)母净利润(rùn)依(yī)次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次(cì)实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一(yī)季报，今年一季度(dù)，滨江集团更是(shì)实现了扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜(tóng)时代”仍能(néng)保持自身业(yè)绩的持续增长(zhǎng)，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的战略布局关系(xì)密切(qiè)。根据(jù)2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七(qī)成营收来自杭(háng)州地(dì)区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重(zhòng)只占到近六成。近三(sān)年持(chí)续稳(wěn)居(jū)杭州房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售排名第一。

　　与(yǔ)此同(tóng)时，滨(bīn)江集团在(zài)杭州的土储(chǔ)补(bǔ)充同样(yàng)较(jiào)为积极，根(gēn)据诸葛(gé)找房、住在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思022年在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居(jū)杭州的(de)本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在杭州的较(jiào)突出表(biǎo)现，也让滨江集(jí)团的(de)房企排名(míng)迅速提升。到(dào)2023年，滨江集团的(de)房企排(pái)名已冲进前(qián)十(shí)，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销售额(é)607.3亿元，位列房(fáng)企第(dì)九位。

　　值(zhí)得(dé)注意的是，2020年至今，滨江集团股(gǔ)价(jià)翻(fān)了超一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团(tuán)更是迎来(lái)多家机构的集中调研(yán)。滨江集(jí)团发布公告表示(shì)，公司(sī)于5月(yuè)10日接受(shòu)了信(xìn)达证券、金鹰基金、建信养老、新华养(yǎng)老等(děng)18家机构(gòu)调研。

　　产(chǎn)业链布局重点(diǎn)移(yí)至存(cún)量(liàng)赛道

　　机构在(zài)下游(yóu)家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实(shí)际上房(fáng)地产开发(fā)只是房地产(chǎn)产业链上的中(zhōng)游环节，其上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应(yīng)商(shāng)，而下游应用(yòng)行业主要包括中介服务、家用电(diàn)器(qì)、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房(fáng)地(dì)产开发环节与上(shàng)游(yóu)材料(liào)端息息相(xiāng)关(guān)，新(xīn)盘(pán)开工不(bù)足导致(zhì)上游(yóu)不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移(yí)至下游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存量房(fáng)时代(dài)，所以对地产产(chǎn)业链，尤其是偏消费属性(xìng)的(de)家装家居领域，我们相对看(kàn)好，因为居民保有的住房规模越来越(yuè)大，随(suí)着时(shí)间的增加，内装更新(xīn)的需求(qiú)也(yě)会(huì)越来越多。美国(guó)过去的(de)数据充分说明了这一点(diǎn)，在新(xīn)房销售见顶(dǐng)之后，家具消费(fèi)的增长却(què)一(yī)直都很(hěn)好。对(duì)于(yú)地产产业(yè)链，我们相对看(kàn)好和内装相关的(de)行业(yè)，例如消费建材、家居装饰(shì)等。”万家基(jī)金人士(shì)表示(shì)。

　　而(ér)根据《红(hóng)周刊》对下游细分(fēn)中相关赛道龙(lóng)头年内(nèi)表现(xiàn)的统计，目前暂居前两位的都是来(lái)自家纺(fǎng)赛道的公司，它们(men)分别是(shì)富安娜(nà)和水(shuǐ)星家纺，特(tè)别是前者(zhě)在月线连收(shōu)七根(gēn)阳线的基础上，年(nián)内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事(shì)纺织家居(jū)、睡眠家居(jū)、生(shēng)活类产(chǎn)品的研(yán)发(fā)、设(shè)计(jì)、生产及(jí)销售，旗下(xià)拥有(yǒu)原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有(yǒu)品牌。第(dì)一季度报告显示，报告期内，富安(ān)娜(nà)实现营业收(shōu)入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上市公司股东(dōng)的(de)净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公(gōng)司(sī)一季报的十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，能够发(fā)现该股早已成为基(jī)金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信(xìn)灵动价(jià)值(zhí)、宝(bǎo)盈新价值和私(sī)募的(de)明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半壁江山。需(xū)要强调的是，中欧的两只(zhǐ)基金(jīn)都是价(jià)值派基金经理曹名长在管的(de)产品，首季(jì)其同(tóng)时重仓的房(fáng)地产产业(yè)链股票还有金(jīn)地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前(qián)几年(nián)曾经(jīng)风光一(yī)时(shí)的家居板(bǎn)块也因(yīn)疫情(qíng)、消费(fèi)复苏进程缓(huǎn)慢(màn)等多因(yīn)素一度沉寂，不过好在(zài)困境反转露出曙光，家(jiā)居(jū)板块(kuài)中(zhōng)年内(nèi)表(biǎo)现最好的是(shì)志邦家(jiā)居(jū)。同(tóng)一时(shí)间段，该股年(nián)内上涨已经超(chāo)过23％，从业(yè)绩来看(kàn)，无论是营收还是归母净(jìng)利润，公司(sī)都实现了(le)同比双升(shēng)。

　　从公司的十大(dà)流通股股东来看(kàn)，《红(hóng)周刊》发现广发基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管理的广发策略(lüè)优(yōu)选和广发安宏(hóng)回报均增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)，而这两只产品也成为志(zhì)邦(bāng)家居十大流通股(gǔ)股东(dōng)中仅(jǐn)有的两只公(gōng)募。有意思的是，他似乎对于定制(zhì)家居(jū)类标的情有独钟(zhōng)，在(zài)另(lìng)一家赛道公司金牌(pái)橱柜(guì)中(zhōng)，他管理的全部三只产品均登(dēng)榜十大流通股股东，其(qí)也成(chéng)为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的(de)物业股也越来(lái)越(yuè)被机构所青睐，不过(guò)这类标(biāo)的大(dà)多在香港(gǎng)上市，如何选择成为(wèi)难题。对此，前述(shù)上海公募基金经理举(jǔ)例分析：“物业服务(wù)不(bù)是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司还是希(xī)望挣的是市场(chǎng)化(huà)应(yīng)该(gāi)挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它(tā)在中高(gāo)端(duān)楼盘占(zhàn)比是比较高的(de)，每年到(dào)期的合同里提价成(chéng)功率在(zài)30％～40％。它能做到(dào)滚(gǔn)动的大(dà)部分项目到期之后(hòu)，经(jīng)过两三轮(lún)合(hé)同周期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到(dào)产品(pǐn)提(tí)价的公司(sī)很少，因为物业公司很(hěn)容易(yì)一(yī)开始是(shì)挣(zhēng)钱的，后(hòu)面因为保安这(zhè)些固定人员成本的年度增长(zhǎng)，不过(guò)服务(wù)没有特别好，客户没(méi)有那么满意(yì)，能做到(dào)提价难(nán)度是非常大的(de)。但是该(gāi)公司能在业(yè)内做(zuò)到到期之(zhī)后提价率比较高(gāo)，这跟它的定(dìng)位和比较好的服务是有关系的。”他进一步强调。

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