近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误(wù)认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红(2000克是多少斤啊hóng)因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择(zé)产(chǎn)品的二级市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中披露(lù)的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来(lái)自底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 2000克是多少斤啊