OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022提(tí)前退租(zū)的(de)可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级(jí)市(shì)场价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个(gè)交易日场内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随(suí)着二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也(yě)得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情(qíng)绪面等(děng)多(duō)重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含收益(yì)率高(gāo)的产品具备(bèi)一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行(xíng)董事高如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区(qū)类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表(biǎo)示了(le)对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料(liào)未及，在获1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的(de)第一(yī)时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应对(duì)哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客(kè)户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们一(yī)些(xiē)空(kōng)间，但本着对(duì)首批(pī)扩募(mù)、对(duì)市(shì)场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来都坚持以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历(lì)史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到及时修复(fù)后1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022，张江这边也作了一(yī)定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目(mù)在(zài)给租(zū)户的(de)分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租(zū)金水平(píng)等方(fāng)面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平(píng)的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管(guǎn)理人(rén)都(dōu)变成了(le)一(yī)家，后续我(wǒ)们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高(gāo)科(kē)目前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在(zài)开(kāi)发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实现基(jī)金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是(shì)至关重要的一(yī)步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了一(yī)些突(tū)发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面(miàn)影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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