饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布(bù)了关于(yú)规(guī)范房地产经纪服务(wù)的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客源(yuán)优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事(shì)人负担(dān)、侵害(hài)其合(hé)法权益(yì韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股)。

　　基(jī)于上述背景，韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股trong>两部门(mén)从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方(fāng)面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成(chéng)交依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政(zhèng)策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于(yú)金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额(é)外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的(de)相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一(yī)个话(huà)题(tí)，便(biàn)是(shì)房地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收费及(jí)中介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不(bù)低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条(tiáo)规定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北(běi)京市(shì)执行的2014年(nián)更新(xīn)后的(de)收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的(de)收(shōu)费标(biāo)准基础上(shàng)适(shì)当上(shàng)浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味(wèi)着(zhe)，当前北(běi)京二(èr)手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务等(děng)57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部(bù)门(mén)当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或(huò)渠道(dào)，公示服(fú)务项目(mù)、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构提供的基(jī)本(běn)服(fú)务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)出具(jù)收费(fèi)清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会(huì)同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪(háo)宅的(de)中介(jiè)费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交易产生影响，这(zhè)对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过(guò)程(chéng)中，原本应(yīng)该(gāi)由上下(xià)家各支付一半的(de)中介费，但在一(yī)些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)过程中，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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