导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判(pàn)断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是(shì)人均一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样(yàng)不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)当(dāng)下房(fáng)地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观(guān)判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算(suàn)思路、数据和方(fāng)法妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思strong>

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以说妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思ng>户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了(le)很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室和(hé)二居室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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