导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国(guó)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似(shì)乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思)宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的(de)是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实(shí)际(jì)值可能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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