导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国房地(dì)产市场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同(tóng)能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来(lái)房地(dì)产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的(de)测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是(shì)每年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、盱眙的邮编号码是多少啊strong>户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过盱眙的邮编号码是多少啊去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善(shàn)性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提(tí)高生活(huó)品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏(piān)低，其增(zēng)速(sù)可(kě)能超预期。