导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的(de)近三(sān)成都是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户(h铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处ù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体(tǐ)现在(zài)不同(tóng)能(néng)级(jí)城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据(jù)并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量过剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到当前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处p>

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造(zào)成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的(de)不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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