万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的(de)那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处(chù)置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出(chū)去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关法律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民(mín)知名(míng)度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下一(yī)个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的(de)背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发(fā)商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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