文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对(duì)购(gòu)房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超电动牙刷如何自w到高c，将电动牙刷放在小洞里作文过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东电动牙刷如何自w到高c，将电动牙刷放在小洞里作文创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造(zào)商(shāng)的(de)资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地(dì)产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地(dì)产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

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　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比例为(wèi)总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低(dī)首付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门(mén)窗等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目(mù)资(zī)金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个(gè)行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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